Son muchas las dudas que sobre sus derechos y deberes tienen los españoles con una vivienda hipotecada. Los expertos de Pisos.com responden a las diez preguntas más frecuentes al respecto
¿Qué podemos hacer cuando el pago de la hipoteca aprieta? ¿Qué pueden hacernos los bancos si no cumplimos con esa obligación? Son muchas las dudas que sobre sus
derechos y deberes tienen los ciudadanos españoles con una vivienda hipotecada. Para aclararlas, los expertos de
Pisos.com responden a las preguntas más frecuentes al respecto.
1. ¿Qué puedo hacer si veo que no puedo pagar la cuota de la hipoteca? ¿Puedo pedir ampliación de plazo o reducción de cuota?
Antes de dejar de cumplir con las cuotas mensuales, la mejor opción es acudir al banco donde se tiene contratada la
hipoteca y ponerles en conocimiento de la situación con el fin de llegar a un
acuerdo. Existen varias alternativas, si bien las más recurrentes son la ampliación del plazo del préstamo y la aplicación de un periodo de carencia total o parcial. Ambas fórmulas suponen un encarecimiento de la hipoteca vía intereses, además de un endurecimiento de las condiciones, por lo que únicamente habrá que recurrir a las mismas puntualmente y en caso de
extrema necesidad. Si existen otros créditos, además del préstamo, podría proponerse la reunificación de deudas. En función de los años que se lleve pagando la hipoteca, la entidad propondrá una u otra solución.
2. ¿Cuántos meses puedo dejar de pagar las cuotas de la hipoteca sin que el banco me pueda penalizar?
Los intereses de demora se activan desde el primer día de retraso en el pago. Otra cosa es el momento en el que el hipotecado pasa a ser llamado
«moroso» y su crédito «dudoso», que suele ser tras acumular tres recibos impagados consecutivos. Es habitual que cuando un recibo no se puede pagar porque la cuenta no tiene fondos, se reciba un aviso, ya sea oficial por medio de una carta o informal a través de una simple llamada. Cuando se acumulan tres
impagos, se pone en marcha un proceso externo de gestión de cobros, siendo estas empresas las que advierten al cliente de lo que podría llegar a pasar si no se cumple con los pagos.
3. ¿Qué penalizaciones/recargo puede aplicar el banco si no pago la cuota de la hipoteca?
Desde el primer día que no se cumple con la hipoteca, se activan los intereses de demora. Éstos quedan fijados por el banco en las condiciones del préstamo y superan, en la mayoría de los casos, el
20% de lo solicitado por año, con un máximo de dos o tres años. Por otro lado, está la comisión por
reclamación de la deuda, que se aplicaría cada vez que el banco emite una notificación oficial de impago. El deudor también suele asumir en la mayoría de los casos el 20% de las costas y gastos del procedimiento. Ante la posibilidad de dejar de cumplir puntualmente con la hipoteca, hay que anticiparse, dado que los cargos adicionales a los que habrá que hacer frente se multiplican.
4. ¿Si no tengo dinero en efectivo puedo pagarle con bienes?
Sí, pero solo tras la
subasta del inmueble, cuando el importe obtenido de la misma no sea suficiente para pagar lo reclamado. Al activarse la garantía personal, la entidad puede proceder a
embargar los bienes del hipotecado hasta cubrir la totalidad de la deuda, desde cuentas corrientes y salarios hasta coches y otras viviendas. Igualmente, los avalistas responderían con sus bienes.
5. ¿Puedo pedir otro crédito para pagar la hipoteca?
Es posible, pero en absoluto recomendable. La desesperación es capaz de hacer que veamos factible esta solución, pero en la práctica, es realmente complicado que una entidad preste dinero en este contexto, ya que nos vería como potenciales morosos. Es un gran error plantearse esta idea, ya que entraríamos en una espiral de endeudamiento constante, teniendo no solo que responder por la hipoteca, sino también por el capital, intereses, comisiones, etc. de ese nuevo crédito.
6. ¿A partir de qué mes o al final de qué proceso puede el banco quedarse con mi piso si no pago la hipoteca?
Se podría decir que desde el momento que se firma la hipoteca,
el piso es del banco. Únicamente será completamente del titular si éste termina de pagar la hipoteca y se cancela la misma. No obstante, en el caso que nos ocupa, será tras la subasta del inmueble cuando el banco se adjudique el inmueble y éste pase definitivamente a manos de la entidad.
7. ¿Puedo vender mi piso si tengo cuotas de la hipoteca pendientes de pago?
Sí, es posible. Si después de valorar una rebaja en la cuota, seguimos sin poder enfrentar los pagos, antes de que tenga lugar la subasta se puede poner en venta el inmueble con el fin de obtener una cantidad mayor a la que podría obtenerse tras la subasta. El mínimo por el que se tendría que poner a la venta es la cantidad de la deuda que hay que saldar. Si se quiere poner un precio menor, habría que planteárselo al banco. Lo ideal sería obtener con la venta dinero suficiente para cumplir, tanto con la deuda pendiente como con los intereses acumulados por el impago. Poner la vivienda en venta en estos momentos de transacciones a la baja podría no tener éxito, pero debe intentarse, ya que aunque se venda por un importe menor, será posible refinanciar lo que quede pendiente.
8. ¿Puedo decidir yo entregarle el piso al banco y liberarme así de las deudas y olvidarme del problema?
Esa figura se llama dación en pago y está recogida en el artículo 140 de la
Ley Hipotecaria. Para aplicarla, debe haberse pactado con anterioridad, incluyéndola en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien el banco podría aceptar esta forma de pago de la deuda a posteriori, depende completamente de su voluntad. Tras la aprobación del
Código de Buenas Prácticas, es posible que una familia se acoja a la
dación, pero además de encontrase en una
situación de exclusión, el precio de adquisición del inmueble que se marca plantea escenarios de aplicación muy limitados. Las hipotecas en España tienen una garantía personal, por la que el deudor responde de forma personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros. Si al acudir a subasta no se cubre todo lo que debe, el hipotecado tendrá que seguir pagando hasta saldar por completo la deuda.
9. Si el banco se queda con mi piso, ¿puedo llegar a un acuerdo con ellos y ocuparlo en régimen tipo 'alquiler' o he de abandonarlo necesariamente?
En el Código de Buenas Prácticas también se propone que, tras la adjudicación del inmueble al banco, se baraje la posibilidad de que deudor habite la casa como inquilino, lo que evitaría el desahucio y ayudaría a evitar el embargo de otros bienes, ya que el banco podría ir cobrando la deuda pendiente tras la subasta de la mensualidad de alquiler. El banco, de nuevo, tiene la última palabra. El mayor obstáculo para no aceptar esta alternativa es que, si la hipoteca se ha dejado de pagar por falta de ingresos, tampoco se podrá hacer frente a la renta de alquiler.
10. Una vez el banco se ha quedado con mi piso, ¿existe un plazo de tiempo en que pueda recuperarlo o una vez enajenado ya no lo recupero?
Cuando se recibe la notificación de ejecución hipotecaria, ya sea judicial (cuando el banco presenta la demanda ante un secretario judicial en un juzgado) o extrajudicial (cuando el banco acude a un notario), se le da al deudor un plazo, bien pagar la deuda, bien para alegar. Posteriormente, el banco pedirá al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la vivienda para, acto seguido, fijar la fecha de la subasta del inmueble. Hasta que no se adjudique, bien a la entidad, bien a un tercero, la vivienda en subasta pública, el deudor podrá liberar el bien ejecutado pagando principal, intereses y costas.
